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La oferta inmobiliaria residencial en la Ciudad de México se caracteriza actualmente por recobrar fuerza en la oferta del segmento medio, así como la diversificación de ubicación en los segmentos altos. Asimismo, un incremento sostenido en los precios y la recuperación en el ritmo de venta de unidades.

Al cierre del tercer trimestre de 2022, y de cara ya a la recta final del año, se han desplazado poco más de 18 mil viviendas en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCDMX). De éstas, el 42% corresponde a vivienda de hasta 1.5 millones de pesos (mdp), el 22% al segmento medio (de 1.5 a 3.2mdp), 23% residencial (3.2 a 6.4mdp), y el restante 12% para el segmento plus.

Durante el 3T22, las ventas presentaron un incremento del 12.5% trimestral; en mil 545 desarrollos actualmente activos (en preventa y venta), con un incremento anual promedio en los valores por m2 del 9 por ciento.

Mientras que el inventario se mantiene sobre las 59 mil unidades; donde destaca que el segmento medio ha ganado participación, con un 27% del total de unidades por desplazarse.

Los desarrollos de vivienda han regresado el apetito de los inversio­nistas, cuya participación había dis­minuido en los últimos años.

Vivienda media recobra fuerza.
Acerca de este segmento, destaca que el tipo de producto se ha ajustado. Hoy podemos encontrar departamentos en colonias muy céntricas y bien comunicadas, como Tabacalera, Santa María la Ribera, e incluso la Roma; con tickets de hasta 3 millones de pesos en departamentos compactos, pero dentro de desarrollos con amenidades y servicios, muy enfocados en la generación millennial, que hoy ya representa más del 40% del mercado potencial en la capital de nuestro país.

Estos desarrollos también han regresado el apetito de los inversionistas, cuya participación había disminuido en los últimos años; en gran medida debido a que los precios de venta se encontraban muy estancados por los ciclos de mercado, por lo que las plusvalías no eran tan atractivas como en años anteriores.

Sin embargo, hoy, con estas ofertas alternativas, además del interés en la inversión por el incremento en precios, el papel de las rentas, especialmente de corta estancia a través de plataformas digitales (Airbnb), cuyos rendimientos resultan muy atractivos, este mercado está de vuelta y apostando por la gran demanda que aún existe en la CDMX, especialmente en zonas céntricas.

Al respecto de esta zona, que comprende alcaldías importantes como Cuauhtémoc y Azcapotzalco, podemos observar en el histórico de los últimos dos años, que el inventario ha crecido casi 150%, y la velocidad de ventas se ha mantenido constante. Esto nos indica que la oferta ha impulsado a una mayor demanda, por lo que este es uno de los mercados hoy en día más atractivos para el desarrollo en la ciudad.

Y en esta misma zona, los valores por m2 han mostrado un alza del 14% en dos años, con un precio actual de 55 mil 068 por metro cuadrado.

Segmento alto, se diversifica.
Por otro lado, se observa que los valores por m2 más altos se presentan en la zona Poniente, que comprende colonias como Santa Fe y Polanco, donde el segmento residencial plus de más de 6.4 mdp ha sido de los más afectados desde finales de 2019, debido a la acumulación de oferta, y un mercado más compacto. Sin embargo, hoy también se ha diversificado, especialmente en zonas aledañas, como la carretera federal a Toluca, que es actualmente, uno de los principales corredores inmobiliarios, con un alto índice de oferta y demanda, tanto en venta como en renta.

Es destacable que a pesar del cambio que la pandemia dejo en los esquemas de trabajo, donde grandes corredores de oficinas como Santa Fe, no han logrado recuperar sus ocupaciones, en el caso de la vivienda en esta zona se sigue manteniendo una buena dinámica. El estilo de vida, equipamiento y servicios, además de las características intrínsecas de los proyectos, son variables que los clientes valoran al elegir dónde hacer una inversión patrimonial.

En general, la industria inmobiliaria en la capital del país tiene grandes retos, especialmente por el costo de la tierra e inflación general y en la construcción, lo que limita el desarrollo de vivienda especialmente en segmentos donde existe mayor déficit.

Sin embargo, también existen importantes oportunidades, la principal es que la demanda se mantiene constante, con una edad mediana de 30 años para el Estado de México y 35 para la CDMX, es decir, población en plena capacidad económica; donde los matrimonios, divorcios, hijos, migración, etc. Son factores fundamentales para mantener e incrementar la necesidad de una vivienda, y por lo tanto, una oportunidad para el desarrollo inmobiliario.

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